단독다가구 신축과정 -공정진행순서, 건축설계개요,자금수지 분석

 

공정진행순서

1. 사업성판단

2. 토지 매입

3. 설계사 선정 및 계약 및 가설계 

4. 실시 설계

5. 시공사 선정 및 도급계약

6. 건축허가

7. 기존건축물 멸실신고

8. 착공신고등 건축준비단계

9. 철거, 측량,지적공사

10. 기초 및 골조공사

11. 전기, 설비공사

12. 건축마감공사(창호,미장,목공사,수장공사)

13. 준공후 사용승인

 

1. 사업성판단

 사업성 판단은 공사를 시작하는데 있어서 매우 중요하다.

공사를 진행하면서 공사비 부족이나, 사업성 판단의 오류로 인하여 발생하는 정신적, 물질적 고통은 말로 형용할수 없다.

다가구 신축사업을 진행하기위해서 토지매입을 진행할경우 반드시 사업수지분석은 필수라 할수 있다.

 

사업수지란 수입과 지출의 차액을 말하며, 지출로는 토지 매입비용과 건축신축비용을 말하며,

수입이란 다가구 신축을 통한 매도금액, 전세,월세 셋팅으로 인하여 들어오는 돈을 말한다.

 

예를 들어 토지매입비용8억과 건축비용이 10억 그리고 부대비용이 2억원이 소요된다면 

지출비용은 20억이 될것이며,

수입비용으로는 매도시 금액으로 25억이면 사업수지는 5억원이 될것이다.

이런사업이면 공사를 시작해도 무방하겠다.

 

하지만 수입비용으로 전월세 셋팅을 했는데 15억원이 들어온다면 자금수지는 5억 마이너스가 되므로

이런공사는 신중을 기하여야 할것이다.

 1)  사업성 판단 준비자료 및 플로우

    가)  가설계

            - 대지면적, 용도지역, 건페율,용적율,바닥면적,층수,연면적, 건축비용,토지매입비용,총투입비용

    나)  수요분석

           - 상가갯수, 주택갯수(원룸,투룸,쓰리룸)

    다) 수익성 분석

          - 임대료, 매도금액

 2) 건축설계개요

- 대지면적 : 306.30m2

- 건축면적 : 183.16m2

- 연면적 : 467.0m2

- 건폐율 : 59.80%

-용적율 : 152.46%

 

3) 사업수지 분석

자금수지 분석표

 상기 그림과 같이 사업수지를 분석해보는것이 매우 중요하다.